Eizioni: Il Sole 24 Ore
Pubblicazione: Il quotidiano del Fisco del Sole 24 Ore del 16/10/2019

In caso di assegnazione giudiziale di un immobile, ai fini fiscali non vale il minor valore attribuito dall’impresa assegnataria, bensì quello determinato dal Giudice.

In tema di assegnazione di immobili a seguito di procedura esecutiva, con l’interpello 336 del 9 agosto 2019 , l’agenzia delle Entrate ha esaminato il caso di una società che, avendo un credito nei confronti di un cliente, riceve il predetto immobile a ristoro del credito stesso. La società creditrice, però, autrice dell’interpello, fa presente che essendo il valore dell’immobile superiore al credito stesso, nasce in capo alla società una sopravvenienza attiva, rilevante anche ai fini fiscali.

L’istante, però, si lamenta del fatto che il valore attribuito all’immobile, attraverso il decreto di trasferimento emesso dal Giudice, risulta essere ben superiore a quello che è il «valore normale» ossia il valore di mercato effettivo dello stesso alla data dell’assegnazione. Viene ritenuto, quindi, opportuno dalla società, contabilizzare l’immobile al presumibile valore di mercato, facendo presente che «Ciò sarebbe altresì in linea con i principi generali di prudenza e prevalenza della sostanza sulla forma sottesi alla redazione del bilancio civilistico, in quanto eviterebbe alla Società di rilevare una sopravvenienza attiva», e cioè la sopravvenienza nascente dalla differenza fra il credito e il valore dell’immobile di cui già si è detto.

Tale sopravvenienza, peraltro, andrebbe a confluire nel risultato dell’esercizio, ossia nell’utile che, di conseguenza, andrebbe a incrementare il valore del patrimonio netto, annacquandolo.

Al fine di dare forza al minore valore di iscrizione in bilancio dell’immobile, in occasione della predisposizione del bilancio d’esercizio, la società ha fatto predisporre una perizia di stima redatta da un professionista, «cosìda verificare la differenza rispetto al valore indicato nel provvedimento di assegnazione del Giudice».

Si tratta, quindi, di un’iscrizione del bene in bilancio a un minor valore che tiene conto dei valori Omi aggiornati al 2018, nonché della «rideterminazione dell’effettiva superficie utile (legittima) dell’immobile stesso», atteso che la perizia rileva che parte del cespite in oggetto risulta abusivo e perciò illegittimo e insanabile, per cui non commercializzabile, circostanza, quest’ultima, che era stata solo parzialmente oggetto di rilevazione da parte del Ctu.

La società, quindi, vista la più bassa valutazione dell’immobile effettuata dalla stessa impresa tramite il perito, chiede all’agenzia delle Entrate se l’importo «da far concorrere alla determinazione della base imponibile Ires», può essere dato dal valore normale determinato ai sensi dell’articolo 9 del Tuir, mentre ai fini Irap, se l’importo che assume rilevanza è quello in ogni caso risultante dal conto economico d’esercizio, basato sul valore della predetta perizia.

Per la società, dunque, la sopravvenienza attiva ai fini Ires deve essere determinata quale differenza fra il valore di perizia e «il costo di acquisto del credito ipotecario», non rilevando, quindi, il valore attribuito dal Decreto di Trasferimento del Giudice. Per quanto concerne l’Irap, la base imponibile deriva direttamente dal conto economico e, quindi, vale il valore contabile di iscrizione dell’immobile dato, ancora una volta, dalla perizia.

L’agenzia delle Entrate facendo dapprima presente che, per quanto rappresentato nell’istanza, l’acquisizione dell’immobile deve avvenire, fiscalmente, in base a quanto stabilito dall’articolo 110 del Tuir, e, quindi, nell’ammontare definito dal giudice, fa altresì presente che l’eventuale riduzione di valore, ossia la «svalutazione» del valore dell’immobile, che avviene con le modalità descritte dall’istante, non rileva ai fini fiscali ed è quindi indeducibile e che, in base a quanto disposto dall’articolo 90 del Dpr 917/1986, per gli immobili patrimonio non sono deducibili, in via generale, nemmeno le spese e gli altri componenti negativi.