Eizioni: Il Sole 24 Ore
Pubblicazione: Il quotidiano del Fisco del Sole 24 Ore del 01/11/2019
Prevista la possibilità di optare per la cedolare secca anche in presenza di contratti di sublocazione, che rientrano nei cosiddetti contratti brevi.
Ai sensi dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011 è stata introdotta la cosiddetta cedolare secca sulle locazioni, ossia un regime opzionale che consente al locatore di tassare i canoni percepiti, ai fini delle imposte dirette, con un’imposta ad aliquota fissa in misura pari al 21 per cento ovvero al 10 per cento. La cedolare secca sostituisce l’Irpef, le addizionali regionale e comunale all’Irpef, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata dal locatore che soddisfi congiuntamente le seguenti condizioni: è una persona fisica; è titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile; la locazione è effettuata al di fuori dell’esercizio d’impresa, arti o professioni; venga conseguito un reddito fondiario.
La cedolare secca deve essere esercitata, tranne per alcune particolari ipotesi, al momento della registrazione del contratto e vincola il locatore per l’intero periodo contrattuale, salva la possibilità di revocarla nelle annualità successive, entro il termine che sarebbe previsto per il pagamento dell’imposta di registro. L’imposta sostitutiva si applica all’intero ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di durata dell’opzione.
La cedolare secca può trovare applicazione, però, anche con riferimento alle cosiddette locazioni brevi, ossia ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni stipulati sempre da persone fisiche. Inoltre, il regime della cedolare secca è stato esteso ai corrispettivi lordi derivanti dai cosiddetti «contratti assimilati alle locazioni brevi», ossia ai contratti di sublocazione stipulati alle condizioni che consentono di individuare una «locazione breve», nonché ai contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni che consentono di individuare una «locazione breve».
La cedolare secca trova applicazione ai contratti di locazione breve e ai contratti assimilati esclusivamente con l’aliquota del 21 per cento. In tali ipotesi, l’opzione per l’imposta sostitutiva deve essere esercitata direttamente in dichiarazione. I contratti di locazione breve, infatti, avendo durata inferiore a trenta giorni nell’anno, non sono soggetti a obbligo di registrazione. È bene ricordare che, nel caso in cui i contratti di locazione breve vengano sottoscritti tramite intermediari, quest’ultimi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21 per cento.
In particolare, tale obbligo sorge nell’ipotesi in cui gli intermediari incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario, aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, ovvero intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.