Eizioni: Il Sole 24 Ore
Pubblicazione: Il quotidiano del Fisco del Sole 24 Ore del 04/11/2019
Fabbricati collabenti esclusi dalle agevolazioni prima casa, per quanto concerne Iva e imposta di registro.
L’agevolazione prima casa riguarda sia l’Iva che l’imposta di registro, ed è fruibile purché vengano rispettate tutte le condizioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986, con l’importante eccezione, introdotta dalla legge 208/2015, che ha previsto, a partire dal 1° gennaio 2016, che le predette condizioni si considerano verificate anche se l’acquirente è titolare, nel territorio dello Stato, della proprietà, o di altro diritto reale di godimento, su un altro immobile, originariamente acquistato con l’agevolazione in commento, a condizione che detto immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del secondo immobile di cui si vuol beneficiare delle agevolazioni. L’agenzia delle Entrate si è di recente espressa con interpello 357 del 30 agosto scorso .
Con tale documento è stata presa in esame la richiesta di utilizzo dell’agevolazione prima casa in presenza dell’acquisto di un immobile cosiddetto collabente, ossia classificato nella categoria catastale F2 (fabbricati caratterizzati da un elevato livello di degrado), per cui è previsto, nel caso specifico e come dichiarato dall’istante, di provvedere alla sua ristrutturazione «entro 18 mesi dall’acquisto per adibirlo ad abitazione principale», stabilendovi la residenza, sempre entro i 18 mesi.
L’agenzia delle Entrate fa dapprima presente che, al fine di poter beneficiare delle agevolazioni in tema di prima casa e ai fini delle imposte indirette, oltre al rispetto delle condizioni di cui alla già richiamata nota II-bis, è necessario che l’unità immobiliare risulti, sulla base di criteri oggettivi, astrattamente idonea al soddisfacimento concreto delle esigenze abitative, ritenendo, quindi, «case di abitazione» i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella categoria catastale A, esclusa la categoria di A/10 (ufficio), e le categorie A/1, A/8 e A/9, in quanto espressamente escluse dalle agevolazioni in commento.
Per quanto concerne i fabbricati classificati sotto la lettera F, l’Agenzia ricorda che mentre quelli che rientrano nella categoria catastale F/3 ed F/4, sono, rispettivamente, i fabbricati in corso di costruzione ovvero in corso di definizione, e che si tratta di classificazioni provvisorie, che possono permanere per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi, in quanto il fabbricato poi, in linea generale, assumerà la classificazione definitiva, la classificazione F/3 non è munita della caratteristica della «temporaneità».
L’Agenzia, quindi, richiamando il «consolidato orientamento della giurisprudenza», nega il beneficio in commento per i fabbricati collabenti, richiamando anche l’ordinanza, sempre della Cassazione, n. 7653 del 2018, che ha suffragato la non applicabilità delle predette agevolazioni ai fabbricati classificati in categoria F/2, stabilendo che «gli immobili censiti nella categoria F2 – unita collabenti – non rientrerebbero nella definizione di fabbricato… il fabbricato accatastato come unita collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito».